黄为森著—《质疑不动产登记机构的“撤销登记”》
质疑不动产登记机构的“撤销登记”
黄为森著
二〇一八年五月九日
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《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2018年第5期，和“中国不动产官微”①刊载的题为《登记撤销后不动产权利是否丧失》的文章（原文附后），介绍了某不动产登记机构根据人民法院的生效法律文书，办理不动产撤销登记的有关问题。
读罢该文，我质疑施行《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》后，该文介绍的不动产登记机构的“撤销登记”。
一、《房屋登记办法》曾经规定有“撤销登记”
建设部《房屋登记办》（2008年，第168号令）第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
二、《不动产登记暂行条例》没有规定有“撤销登记”
国务院《不动产登记暂行条例》（2014年，第656号令）第三条规定有不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等登记类型；该条例通篇没有规定“撤销登记”。
国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年，第63号令）除第十三条规定有“撤回登记”外，通篇也没有规定“撤销登记”。
三、现行“撤销登记”违反“物权法定”原则
《登记撤销后不动产权利是否丧失》称，“2013年5月，上述人民法院以执行程序存在瑕疵为由撤销了张某据以办理登记的裁定书和协助执行书，并重新出具执行裁定书和协助执行通知书，要求登记机构撤销张某持有的房屋所有权证。2014年5月，登记机构据此撤销了案涉房产转移登记。”“撤销登记在实质上应是对原有登记行政行为法律后果的否定”。“登记机构撤销张某对案涉争议房产的产权登记后，张某对案涉争议房屋不再具有所有权。”
《中华人民共和国物权法》（2007年，第62号令）第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。该法第十条第二款规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定的登记类型，都没有“撤销登记”。
根据“物权法定”原则，施行《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》后，在不动产登记中，继续宣传或者适用《房屋登记办》规定的“撤销登记”，是错误的。
四、不动产登记机构没有适用行政诉讼法撤销行政行为的主体资格
《登记撤销后不动产权利是否丧失》称，“从法理上看，不动产登记作为一种行政行为，其撤销应符合《行政诉讼法》中行政行为撤销的要求，即存在主要证据不足、适用法律法规错误、违反法定程序、超越职权、滥用职权等情形”。
《中华人民共和国行政诉讼法》（2014年，第15号令）第七十条规定，“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。”
《中华人民共和国行政诉讼法》关于人民法院判决撤销或者部分撤销行政行为的规定，不是不动产登记机构可以适用“撤销登记”的法律依据。不动产登记机构没有适用《中华人民共和国行政诉讼法》的主体资格。
五、人民法院法律文书导致撤销的不动产登记应当适用“更正登记”
《登记撤销后不动产权利是否丧失》称，“撤销登记在实质上应是对原有登记行政行为法律后果的否定，在客观上，不可避免地导致原登记形成的不动产权利消灭，不动产上的权利设置恢复到登记前状态。”
《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条，将《房屋登记办》第八十一条规定的“依职权撤销登记”改造为“依职权更正登记”。因人民法院生效的法律文书导致撤销的不动产登记，属于错误登记。错误登记应当适用“更正登记”予以纠正。当事人不以申请启动“更正登记”的，不动产登记机构应当适用“依职权更正登记”。
按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，“更正登记”人民法院法律文书撤销的不动产登记行为，不是“不可避免地导致原登记形成的不动产权利消灭”，而是不可避免地导致错误登记形成的不动产权利“自始无效”。
更正不动产权利“自始无效”的错误登记，不会出现“不可避免地导致原登记形成的不动产权利消灭”的情形。
六、判决撤销证书不应当导致撤销不动产登记簿记载的不动产权属信息
《登记撤销后不动产权利是否丧失》称，“2013年5月，上述人民法院以执行程序存在瑕疵为由撤销了张某据以办理登记的裁定书和协助执行书，并重新出具执行裁定书和协助执行通知书，要求登记机构撤销张某持有的房屋所有权证。2014年5月，登记机构据此撤销了案涉房产转移登记。”
常见有人民法院判决撤销《房屋所有权证》或者《不动产权属证书》。做出此种判决的人民法院，似乎不理解仅仅判决撤销《房屋所有权证》或者《不动产权属证书》，并不能撤销不动产登记簿记载的不动产权属信息，并不能撤销不动产登记行为，并且会让不动产登记机构在不动产登记中无所适从。
如果人民法院仅仅判决“要求登记机构撤销张某持有的房屋所有权证”，不动产登记机构据此撤销不动产登记簿记载的不动产权属信息，似乎不妥。按照《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》的规定，是不动产登记簿记载的不动产权属信息，决定《房屋所有权证》的效力，人民法院撤销张某持有的《房屋所有权证》，不导致更正不动产登记簿记载的不动产权属信息。人民法院似乎应当判决撤销不动产登记行为。
七、取得人民法院委托拍卖的不动产须“宣示登记”后才可转让
《登记撤销后不动产权利是否丧失》称，“2002年7月，A公司竞得人民法院委托拍卖的某贸易公司办公楼（以下简称“案涉房产”）后转让给张某。2004年7月，张某持人民法院出具的《裁定书》《协助执行通知书》和拍卖公司出具拍卖成交确认书（均载明竞得人为张某）等资料到登记机构办理了房屋所有权转移登记，取得了案涉房屋所有权证。”
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。该法第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
《中华人民共和国物权法》第三十一条规定的“登记”，包括“宣示登记”和“转移登记”。就是说，非因法律行为取得不动产物权的权利人，必须首先将取得的物权申请登记于不动产登记簿后，才可以处分该不动产，再申请不动产转移登记。
“A公司竞得人民法院委托拍卖的某贸易公司办公楼”，未经“宣示登记”就“转让给张某”，“到登记机构办理了房屋所有权转移登记，取得了案涉房屋所有权证”，因违反“在先已登记原则（连续登记原则）”，是错误的。
这里，还需要注意的是，“A公司竞得人民法院委托拍卖的某贸易公司办公楼”，未经“宣示登记”就“转让给张某”，“取得了案涉房屋所有权证”，似乎规避了或者可能规避了转移该不动产应当承担的纳税纳费义务。
附件：
登记撤销后不动产权利是否丧失
原创中国不动产官微① 2018-05-09
作者：钟京涛 作者单位：自然资源部不动产登记中心②
原载《中国不动产》2018年第5期
案例
2002年7月，A公司竞得人民法院委托拍卖的某贸易公司办公楼（以下简称“案涉房产”）后转让给张某。2004年7月，张某持人民法院出具的《裁定书》《协助执行通知书》和拍卖公司出具拍卖成交确认书（均载明竞得人为张某）等资料到登记机构办理了房屋所有权转移登记，取得了案涉房屋所有权证。之后，A公司以拍卖条件不具备为由提出退还竞买款，人民法院允许并退还。另外，经查证，张某据以办理登记的协助执行通知书与其存根不符（存根联载明案涉房产竞买人为A公司）。2013年5月，上述人民法院以执行程序存在瑕疵为由撤销了张某据以办理登记的裁定书和协助执行书，并重新出具执行裁定书和协助执行通知书，要求登记机构撤销张某持有的房屋所有权证。2014年5月，登记机构据此撤销了案涉房产转移登记。后因杨某申请执行案涉房产，张某提起案外人执行异议之诉。一审、二审法院均认为，张某对案涉不动产不具有所有权，也不是善意第三人，驳回其诉讼请求。张某不服，提起再审。
疑惑
01
撤销登记后不动产权利是否丧失？
02
如何认定不动产善意取得中的“善意”？
问题解惑
从法理上看，不动产登记作为一种行政行为，其撤销应符合《行政诉讼法》中行政行为撤销的要求，即存在主要证据不足、适用法律法规错误、违反法定程序、超越职权、滥用职权等情形，因而撤销登记在实质上应是对原有登记行政行为法律后果的否定，在客观上，不可避免地导致原登记形成的不动产权利消灭，不动产上的权利设置恢复到登记前状态。
本案中，张某办理登记所提交拍卖成交确认书不具有真实性，其办理案涉争议房屋产权登记所依据材料存在违法和虚假，不动产登记的主要依据存在重大瑕疵，权利来源不足，符合撤销要件。从程序上看，登记机构根据人民法院的裁定书和协助执行书对其原有登记予以撤销后，张某的不动产权利已消灭，理应恢复原登记。因此，张某关于登记撤销不影响其实体权利，应需要通过民事诉讼等程序重新确认的观点并没有法律依据。
《物权法》第106条规定，善意取得不动产应具备三个条件：受让人受让时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产已经登记。《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。对于不动产善意取得的判断应参考多种客观因素，如是否办理登记、是否通过查询不动产登记对其权利负担状况有所了解、是否通过实地查看等尽到合理审查义务等。
本案中，从法律关系上看，张某对案涉不动产的权利来自A公司，A公司的权利又来自司法拍卖。A公司竞得案涉房产后未取得人民法院的确认裁定书，也没有办理案涉房产转移登记，其并未取得案涉房产的所有权。张某虽然在签订《转让协议》后，取得了裁定书和《协助执行通知书》，但是，从取得权利方式和提供虚假登记材料办理房屋产权登记的行为判定，其不存在主观善意。再审认为，登记机构撤销张某对案涉争议房产的产权登记后，张某对案涉争议房屋不再具有所有权。据此，裁定驳回张某再审申请。
注释：
①中国不动产官微网址，
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5OTE0NjE4Mw==&mid=2649548522&idx=1&sn=f6e24d83f751cc6f92119ada62b9e5ca&chksm=889e8642bfe90f541023fccc0edc0923ac3b658962e3025d54583624e27809c29fb71d739924&mpshare=1&scene=23&srcid=0509YQujyXaKm3mrPdjY3UCW#rd；
②自然资源部不动产登记中心网址，
https://www.gtzy.hunan.gov.cn/xxgk/gzdt/gzxx/201803/t20180330_4982750.html 。
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▲▲本文作者相关信息：
请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）1998年第11期第34页；《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）2001年第5期第49页；《中国房地产》杂志（国内统一连续出版物号CN12-1006／F）2017年第2期第44页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。
