黄为森博客

是否可以对建设工程不计入容积率的建筑面积申请房地产权属登记
黄为森著
二〇一九年七月二日

　　
　　容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建设工程不计入容积率的建筑面积是否可以申请房地产权属登记，在不动产登记实务界有很大的争议。
　　本文尝试谈谈对此问题的看法。
　　
　　一、人民政府规划主管部门确定容积率是当事人取得建设用地使用权的前提
　　（一）住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）第四条第一款规定，以出让方式提供国有土地使用权的，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
　　（二）《建设用地容积率管理办法》第四条第二款规定，以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。
　　
　　二、土地使用者改变土地用途和容积率应按规定补交土地差价
　　（一）国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）第二条规定，土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
　　（二）建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）第三条规定，国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需变更规划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行。建设单位或个人应根据变更后的容积率向土地主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。
　　（三）国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）第四条规定，坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
　　
　　三、突破容积率指标的建设工程不得组织竣工验收
　　（一）《中华人民共和国城乡规划法》（2015年，第23号令）第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
　　（二）《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》第四条规定，建设工程竣工时所建的建筑面积超过规划许可允许建设的建筑面积的，建设单位不得组织竣工验收。
　　（三）国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）第六条第二款规定，严格查处擅自调整容积率行为。市、县规划主管部门应会同国土资源主管部门，严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。
　　（四）《建设用地容积率管理办法》第十二条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。
　　
　　四、地方人民政府规划主管部门有权规定不计入容积率的建筑面积
　　（一）《建设用地容积率管理办法》第三条规定，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。
　　（二）广州市国土资源和规划委员会《广州市规划管理容积率指标计算办法》（穗国土规划规字﹝2018﹞9号）第三条规定，本市规划管理建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353－2013）执行。建筑面积指标应分列计算容积率建筑面积和不计入容积率建筑面积。
　　《广州市规划管理容积率指标计算办法》对核定建筑容积率指标时，不计入容积率建筑面积的情形，作出了详细的规定。
　　
　　五、不计入容积率建筑面积的房地产权利归属
　　（一）《中华人民共和国物权法》（2007年，第62号令）第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
　　（二）有管辖权的人民政府城乡规划主管部门，如果只规定了建设工程计入容积率建筑面积，没有规定建设工程不计入容积率建筑面积的，不动产登记机构不受理不计入容积率建筑面积房地产的权属登记申请。
　　（三）省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定的容积率计算规则，如果既规定计入容积率建筑面积，又规定不计入容积率建筑面积，并且，有管辖权的人民政府主管部门的规划文件、用地文件、竣工验收文件均认可该建设工程不计入容积率建筑面积的，那么，该建设工程不计入容积率建筑面积涉及的房屋所有权和该部分房屋占用范围内土地使用权，应当依申请登记为有管辖权的人民政府主管部门的规划文件、用地文件、竣工验收文件确认的民事法律关系主体所有。
　　（四）省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定的容积率计算规则，如果既规定计入容积率建筑面积，又规定不计入容积率建筑面积，并且，有管辖权的人民政府主管部门的规划文件、用地文件、竣工验收文件均认可该建设工程不计入容积率建筑面积，但是，对不计入容积率建筑面积涉及的房地产没有确认权利主体的，该部分不计入容积率建筑面积房地产应当依申请登记为《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定的建设用地使用权人所有。
　　
　　
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　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）1998年第11期第34页；《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）2001年第5期第49页；《中国房地产》杂志（国内统一连续出版物号CN12-1006／F）2017年第2期第44页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。
　　
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