黄为森博客

试说宅基地及其房屋权属的继承分割登记
黄为森 著
二〇一八年一月一日

　　近日，有江苏省苏州市的同行向我提问：
　　“黄老，您好！不好意思又有问题请教您。关于宅基地上的房屋登记。目前各地做法不同。不动产实施细则只有原则条款。具体操作规范不详。我们这里有个案例，兄弟俩共同继承父母遗留的宅基地上的平房四间，已办好公证，现兄弟俩约定把房屋面积分割各人两间，不破坏建筑使用功能。兄弟俩都是非农村经济组织成员。我们这里的土办法是要进行分户审批。非农村经济组织成员不符合宅基地分户条件，按共用宗办理。那么建筑物是否可以参照国有土地使用权建筑物区分所有权对可以独立使用的四间平房分割各两间，是否可以登记？如何正确理解实施细则43条的关于宅基地上建筑物区分所有权参照国有土地使用权含义？盼您百忙之中赐教。”
　　
　　遵嘱，我尝试对以上提问，回答如下。
　　
　　一、宅基地使用权及其房屋所有权属于“一户一宅”家庭成员所共有
　　（一）《中华人民共和国物权法》第十三章规定的宅基地使用权，是属于特定的农村集体经济组织成员享有的，带有社会福利和社会保障功能的用益物权。该法第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
　　（二）《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
　　（三）根据我国法律规定的“房地产权利主体同一”原则，在使用权属于同“一户”所有的宅基地上合法建造的房屋（含其他建筑物、构筑物等），该宅基地使用权及其房屋所有权属于该“一户一宅”家庭成员所共有。
　　（四）宅基地使用权及其房屋所有权属于取得宅基地使用权的该“一户一宅”家庭成员所共有，个别家庭成员死亡，不可能消灭该“一户一宅”家庭成员共有的宅基地使用权及其房屋所有权。
　　
　　二、合法建造的房屋可以属于遗产，宅基地使用权不属于遗产
　　（一）《中华人民共和国继承法》第三条第二项规定，宅基地上合法建造的房屋，可以属于公民的遗产。
　　（二）《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国继承法》，都没有明文规定，宅基地使用权可以属于公民死亡时遗留的个人合法财产。
　　（三）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十八条规定：“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。”宅基地非城镇国有土地，宅基地使用权未按照该条例规定取得。
　　（四）取得宅基地使用权的“一户一宅”的家庭关系存续期间（请注意我设定的前提），个别家庭成员死亡，不导致“一户一宅”的客观事实和法律规定消灭，其他家庭成员不得因继承的原因分割宅基地使用权和房屋所有权。
　　
　　三、因继承农村房屋，可以取得该房屋占用范围内宅基地使用权
　　（一）国土资源部《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）规定，“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。”
　　（二）国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）规定，“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’”。
　　（三）以上规定说明，根据我国法律规定的“房地产权利主体同一”原则，合法继承集体土地上房屋所有权的公民，可以取得该房屋占用范围内宅基地使用权；继承宅基地上房屋所有权可以取得宅基地使用权，并不表明继承人可以继承宅基地使用权。
　　
　　四、宅基地使用权的分割，是分割房屋所有权的前提
　　（一）《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”
　　（二）“一户一宅”宅基地使用权的分割，是分割定着于该宅基地上房屋所有权的前提。“一户一宅”宅基地使用权未分割的，不得分割定着于该宅基地上房屋的所有权。
　　（三）本案宅基地使用权能否分割，应当经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。乡（镇）人民政府、县级人民政府委托有关机构审核、批准的，从其习惯。
　　
　　五、是否属于集体土地上的“区分所有权”房屋，是“参照执行”的前提
　　（一）《中华人民共和国物权法》舶来的建筑物区分所有权中的区分所有权房屋，实际上就是建设部《城市异产毗连房屋管理规定》（1989年，第5号令；2001年，第94号令）第二条第二款规定的，“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。”
　　（二）国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条规定，“申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。”
　　（三）《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条规定的“参照执行”，前提必须是，宅基地上的房屋属于“区分所有权”的房屋。本案宅基地使用权被分割前，该宅基地上的房屋只能有一个所有权，因无“区分所有权”，不可“参照执行”。
　　（四）本案宅基地使用权被分割后，申请人提交的申请材料符合国务院《不动产登记暂行条例》和国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》规定的，不动产登记机构应当受理该宅基地使用权及其房屋所有权的继承分割登记。
　　
　　六、应当注意到，人民法院有不支持继承宅基地使用权的判例
　　据互联网介绍，人民法院有，不支持非本农村集体经济组织成员，继承宅基地使用权及其房屋所有权的判例。比如：
　　（一）农村宅基地上建设的房屋能否继承
　　中国法院网 https://www.chinacourt.org/article/detail/2015/03/id/1573877.shtml；
　　（二）农村宅基地使用权继承问题分析
　　百度文库 https://wenku.baidu.com/view/9cbf5f78e53a580217fcfe99.html；
　　土流网 https://www.tuliu.com/read-16318.html；
　　（三）农村宅基地能否“继承”？
　　宁波日报 https://daily.cnnb.com.cn/nbrb/html/2012-08/13/content_509908.htm。
　　
　　
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　　▲▲本文作者相关信息：
　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）1998年第11期第34页；《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）2001年第5期第49页；《中国房地产》杂志（国内统一连续出版物号CN12-1006／F）2017年第2期第44页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。

来源：laoniuhun